為加速推動(dòng)因利益分享難以協(xié)調(diào)故難度日增的土地整備進(jìn)程，由深圳市規(guī)劃國土委（下稱規(guī)土委）草擬的《土地整備利益統(tǒng)籌試點(diǎn)項(xiàng)目管理辦法（試行）》（征求意見稿）（下簡稱《辦法》），將處于征求社會(huì)意見階段。

作為土地整備來源最重要組成部分之一，“隨著土地價(jià)值顯化，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位（原有農(nóng)村全部城市化后，通過分拆或合并形成了新的街道、社區(qū)工作站等基層管理單位，就是原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位）對(duì)土地的利益訴求越來越高，土地整備的難度也越來越大”，在解釋上述《辦法》出臺(tái)的背景時(shí)，深圳規(guī)土委稱，“故而在'十三五'期間，土地整備必須創(chuàng)新土地整備利益統(tǒng)籌機(jī)制。”

按照《辦法》，深圳未來將改變以往單一貨幣補(bǔ)償?shù)淖龇?，通過安排留用土地、共享土地出讓收益、撥付土地整備資金等多種方式，提高原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及相關(guān)權(quán)益人土地收益分配比例，使其共享城市發(fā)展紅利。

“《辦法》使土地增值收益在多元主體之間合理分配，找到政府與原集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位的利益平衡點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)多方共贏，為深圳構(gòu)建適應(yīng)存量土地的新型管理制度開展有益探索。”深圳規(guī)土委稱。

具體而言，《辦法》選取了深圳目前比較有代表性的兩類土地整備項(xiàng)目，在全市范圍內(nèi)試點(diǎn)土地整備政策創(chuàng)新，一類是“整村統(tǒng)籌整備”；另一類是“片區(qū)統(tǒng)籌整備”。

在“整村統(tǒng)籌整備”項(xiàng)目中，為鼓勵(lì)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位將管轄范圍內(nèi)的全部未完善征（轉(zhuǎn)）地補(bǔ)償手續(xù)用地納入土地整備，《辦法》給予了更多優(yōu)惠：一方面規(guī)定留用土地不受試點(diǎn)項(xiàng)目范圍內(nèi)規(guī)劃建設(shè)用地面積40%的規(guī)模限制，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可獲得更多的留用土地；另一方面，在項(xiàng)目留用土地的地價(jià)計(jì)收規(guī)則中，留用土地全部按照需騰挪合法用地的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收，將降低原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織項(xiàng)目開發(fā)的地價(jià)成本和資金壓力，提高項(xiàng)目的開發(fā)利潤。

在“片區(qū)統(tǒng)籌整備”項(xiàng)目中，如果規(guī)劃功能為工業(yè)用地的，容積率2.0以內(nèi)的部分，所得收益80%歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位，20%納入市國土基金；超出容積率2.0的部分，所得收益30%歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位，70%納入市國土基金；如果規(guī)劃功能為居住用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地的，容積率3.2以內(nèi)的部分，所得收益30%歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位，70%納入市國土基金；超出容積率3.2的部分，所得收益10%歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位，90%納入市國土基金。

為加強(qiáng)城市規(guī)劃與土地整備的互動(dòng)，《辦法》還提出了建立土地整備單元規(guī)劃制度。土地整備單元規(guī)劃以“兩層次范圍、三大類用地”為基本框架。“兩層次范圍”包括整備總體控制范圍和留用土地范圍；“三大類用地”包括留用土地，留用土地范圍外移交政府儲(chǔ)備的公共基礎(chǔ)設(shè)施用地及政府發(fā)展用地。

《辦法》還提出要推廣該市坪山“整村統(tǒng)籌”試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，鼓勵(lì)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位將管轄范圍內(nèi)未完善征（轉(zhuǎn)）地補(bǔ)償手續(xù)用地全部納入試點(diǎn)項(xiàng)目，以一攬子解決土地歷史遺留問題。有相關(guān)人士在向《財(cái)經(jīng)》記者解析深圳土改的細(xì)節(jié)時(shí)透露：深圳市此前在坪山新區(qū)以南布、沙湖為試點(diǎn)地區(qū)，推進(jìn)“整村統(tǒng)籌”土地整備工作，應(yīng)該說取得了一定成效。

深圳是中國目前較早且為數(shù)不多的開展土地整備（整理和儲(chǔ)備）的城市之一。這一模式通過綜合運(yùn)用收回土地使用權(quán)、征轉(zhuǎn)地歷史遺留問題處理、填海造地等多種方式，對(duì)零散用地進(jìn)行整合，并進(jìn)行土地清理及土地前期開發(fā)，統(tǒng)一納入土地儲(chǔ)備。既可盤活存量土地，亦能為重大項(xiàng)目提供成片新用地。

據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者獲悉，截至2014年底，深圳通過土地整備累計(jì)釋放土地139平方公里。它已與城市更新項(xiàng)目一起被并稱為深圳市土地二次開發(fā)的兩大利器。